제2절 토지 등 보상

• 나. 권리·의무 등의 승계
• 1) 사업시행자의 권리·의무는 그 사업을 승계한 자에게 이전됨
• 2) 「토지보상법」에 따라 이행한 절차와 그 밖의 행위는 사업시행자, 토지소유자 또는관계인의 승계인에게도 그 효력이 미침

1 관련법령 : 「토지보상법」 제5조(권리·의무 등의 승계)

2개 유권해석 : 영업보상의 대상인 영업을 사업인정고시일 이후 적법하게 승계한 경우라면 영업보상 대상이 된다.

[2013.08.19, 토지정책과-2747]

• 다. 기간의 계산방법, 통지 및 송달
• 1) 기간의 계산방법가) 「토지보상법」에서 기간의 계산방법은 「민법」에 따름 (1) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 않으나, 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 초일을 산입 (2) 기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산하고, 주, 월 또는연의 처음으로부터 기간을 기산 하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료 (3) 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료 (4) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간 말일의 종료로 기간이만료
• 2) 통지가) 「토지보상법」에 따른 통지는 서면으로 하여야 함또 다만, 공익사업의 준비를 위해 장해물 제거 등을 하려는 자가 그 소유자및 점유자에게 제거 등을 하려는 날의 3일 전까지 하는 통지는 구두로 할수 있음나) 사업시행자가 보상계획을 공고하였을 때, 국토교통부장관이 사업인정을 하였을 때 사업인정고시가 된 후 사업의 전부 또는 일부가 폐지·변경됨으로 인하여 토지 등의 수용 또는 사용이 필요 없게 되었을 때, 천재지변 등으로 인하여공익사업을 긴급히 시행할 필요가 있을 때 등의 경우는 반드시 토지소유자 및관계인에게 통지함
• 3) 송달가) 서류의 송달은 서류를 송달받을 자에게 교부하거나 「우편법 시행규칙』 제25조제1항제6호의 규정에 의한 특별송달의 방법에 따름나) 송달받을 자를 알 수 없는 경우, 송달받을 자의 주소·거소 또는 그 밖에 송달할 장소를 알 수 없는 경우, 「민사소송법」 제191조에 따를 수 없는 경우 등에해당하면 공시송달을 할 수 있음 ※ 이 경우 서류의 사본을 게시한 경우 그 게시일부터 14일이 지난 날에 해당 서류가 송달받을 자에게 송달된 것으로 봄 1관련법령 : 「우편법 시행규칙』 제25조(선택적 우편 역무의 종류 및 이용조건 등) 「민사소송법」 제176조(송달기관) 「토지보상법」 제6조(기간의 계산방법 등) 「토지보상법 시행령」 제3조(통지)제4조(송달)

제2절

토지 등 보상

1 협의보상

• 가. 협의보상이란
• 1) 「토지보상법」상 협의보상이라 함은 토지소유자 및 관계인 등과의 사이에 권리의득실 등에 관하여 합의하는 것을 말함 1·즉, 「토지보상법」에서 규정하고 있는 강제적 취득인 수용방식이 아닌 사업시행자와 토지소유자 등이 토지 등에 대하여 원만하게 합의에 의해 취득(수용·사용)한다는 것을 말함
• 2) 또한 「토지보상법」은 "협의전치주의"를 취하고 있으므로 재결신청 전에 반드시 협의를 거쳐야 하며, 협의절차를 거치지 아니한 재결신청은 각하" 대상이 됨
• · [질의회신] 협의절차가 진행되지 않은 상태에서 재결신청을 할 수 없다.

[2011.1.18, 토지정책과-261]

• 나. 사업시행자 이행사항
• 1) 토지 및 물건조사가) 사업 예정지 내 토지 및 토지에 존재하는 물건의 현황, 권리자 등 토지 및 물건에 대하여 조사하게 됨때 차후 조사내용을 기초로 감정평가, 협의보상 등이 이루어지게 되므로 소유자 등은 토지 및 물건 조사 시 입회하는 등 주의가 필요함나) 조사원칙 (1) 현황조사 원칙 : 공부상의 지목·용도·구조·면적 등에 불구하고 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황에 따른 평가액을기준으로 하게 되므로 목적물에 대한 조사는 현황 조사함이 원칙 (2) 개별조사 원칙 : 보상 목적물에 대한 조사는 토지·건축물·입목·농작물·권리 등 각각 보상 목적물별로 개별 조사 (3) 구분조사 원칙 : 하나의 목적물이 둘 이상의 지목·용도·구조 등으로 구분되어 그 가치를 달리하는 경우 또는 동일한 목적물이라도 소유자 등이 둘이상인 경우에는 각각 구분하여 조사
• 2) 토지·물건 조서작성 및 서명날인가) 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지 조서와 물건 조서를 작성나) 작성된 토지·물건 조서에 소유자별로 서명 또는 날인을 받아야 함 ※ 서명 또는 날인을 받지 않아도 되는 사유
• · 토지소유자 등이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우
• · 토지소유자 등을 알 수 없거나 그 주소·거소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는경우 등 5> 이 경우에는 토지 조서와 물건 조서에 그 사유를 적어야 함

1 관련법령 : 「토지보상법」 제14조(토지조서 및 물건조서의 작성)

• 3) 보상계획 공고 및 열람가) 공고·통지: 공익사업의 개요, 토지 및 물건조서의 내용과 보상의 시기·방법및 절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고 토지소유자 등에게 각각 통지 ※ 토지소유자 등이 20인 이하인 경우에는 일간신문에 공고하는 것을 생략할 수 있음나) 열람기간 : 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 함 5 다만, 사업지역이 둘 이상의 시·군 또는 구에 걸쳐 있거나 사업시행자가행정청이 아닌 경우에는 해당 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰다) 이행사항 : 이의(토)가 있는 토지소유자 등은 열람기간 이내에 서면으로 이의를 제기할 수 있다는 내용을 반드시 통보하고 이의를 부기(Wh)하게 하고 이의가 이유 있다고 인정할 때에는 적절한 조치를 하여야 함 ※ 공고 내용에는 시·도지사와 토지소유자가 감정평가 업자를 추천할 수 있다는 내용을 반드시 포함

1 관련법령 : 「토지보상법」 제15조(보상계획의 열람 등)

• 4) 보상협의회 설치가) 설치 (1) 임의적 보상협의회 : 해당 지자체의 장은 필요한 경우 사업시행지역을 관할하는 시·군·구(자치구)에 설치 (가) 공익사업 시행지역이 2 이상의 시·군·구에 걸쳐 있는 경우에는 상호 협의하여 보상협의회를 설치할 시·군·구를 결정 (나) 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회 설치 (2) 의무적 보상협의회 : 공익사업지구 면적이 10만m 이상이고 토지 등의 소유자가 50인 이상일 때에는 보상협의회를 반드시 설치 3 다만, 시·군 또는 구의 부득이한 사정 등을 이유로 설치가 곤란한 경우나, 공익사업 시행지역이 2 이상의 시·군·구에 걸쳐 있는 경우로서 시장·군수 또는 구청장 간의 협의가 보상계획 열람기간 만료 후 30 일 이내에 이루어지지 아니한 경우에는 사업시행자가 설치나) 구성 (1) 위원회 : 위원장 1인을 포함한 위원 8인 이상 16인 이내로 구성

5 사업시행자를 위원에 포함시키고 위원 중 1/3 이상은 토지소유자 또는

관계인으로 구성 (2) 위원장: 지자체가 보상협의회를 설치한 경우에는 당해 특별자치도, 시·군·구의 부지사, 부시장·부군수 또는 부구청장이 위원장이 되며, 의무적설치 보상협의회를 사업시행자가 설치한 경우에는 위원 중에서 호선

• 5) 협의사항가) 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항나) 잔여지의 범위 및 이주대책의 수립에 관한 사항다) 당해 사업지역 내 공공시설의 이전 등에 관한 사항라) 토지소유자 또는 관계인 등이 요구하는 사항 중 지자체장이 필요하다고 인정하는 사항마) 기타 지방자치단체장이 부의하는 사항

1 관련법령 : 「토지보상법」 제82조(보상협의회)

• 6) 감정(보상) 평가가) 감정평가업자 선정 (1) 선정시기 : 가능한 보상협의회 개최 전에 선정 (2) 선정방법 : 감정평가업자 3인(또는 2인)

3 사업시행자·시·도지사·토지소유자 각 1인 추천

나) 감정(보상)평가 의뢰 (1) 감정평가업자 3인(또는 2인)을 선정하여 보상평가 의뢰 ※ 시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인다) 감정(보상)평가 (1) 보상평가 방법은 대상물건의 특성 및 조건 등을 참작하여 「토지보상법 시행규칙』 에서 정하는 방법에 따라 평가하게 됨 (2) 「토지보상법 시행규칙」에서 정하는 방법으로 보상 평가하는 경우, 평가가크게 부적정하게 될 요인이 있는 경우에는 적정하다고 판단되는 다른 방법으로 평가할 수도 있음 ✓ [판례 보상액 산정방법을 규정한 『토지보상법 시행규칙」은 법규적 효력을 가진다.

[대법원 2012.3.29, 선고 2011다104253] 라) 보상액의 산정 (1) 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 함 (2) 사업시행자가 「토지보상법」에 따라 보상액을 직접 산정할 수 있는 때에는감정평가업자에게 평가 의뢰하지 않고, 사업시행자가 직접 산정할 수도있음(분묘 이장비 등)

1 관련법령 : 「토지보상법」 제68조(보상액의 산정)

「토지보상법 시행규칙』 제16조(보상평가의 의뢰 및 평가 등)

• 다. 소유자 등(관계인 등 포함)이 조치 및 확인할 사항
• 1) 토지 및 물건조서 작성 시점소유자 등이 주장할 사항을 충분히 설명 또는 서면으로 제출할 필요성이 매우 중요함
• 2) 보상계획 공고 및 열람 시점가) 보상계획이 공고나 통지를 하였을 때에는 14일 이상 일반인이 열람할 수 있음때 토지 조서 및 물건 조서의 작성은 보상대상을 확정하여 보상의 범위를 결정하게 되므로 이의가 있을 경우에는 조서에 이의를 부기하고 소유자 등은이 단계에서 반드시 이의를 주장할 필요성이 있음나) 토지조서 및 물건조서에 제기된 이의가 부기(w2)되었을 경우 이유가 있다고인정할 때에는 사업시행자는 적절한 조치를 하도록 되어 있음에 따라 소유자의견을 주장할 수 있는 매우 중요한 첫 번째 절차임
• · (실제사례 예) 토지 이(물)지목에 대한 현실이용상황, 일단지(-[Ht) 토지이용상황, 도로 및 토지 이용실태, 소유권 변동사항 등을 주장하여 협의 시점에서 "인용"된 사례가 다수 있음
• 3) 보상협의회 설치 시가) 보상협의회는 심의나 의결기능을 가지고 있지는 않으나, 소유자 등은 보상협의회 설치 및 운영을 적극 활용할 필요성이 있음나) 보상협의회의 협의 내용 중 '보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항'은감정평가업자의 현장조사 일정, 대상지역의 지역적 특성 및 지가수준 등에 대하여 소유자들과 의견을 교환하고 수렴하는 절차가 될 수 있음
• 4) 보상평가 시점가) 감정평가업자 선정 (1) 선정시기 : 가능한 보상협의회 개최 전에 선정 (2) 방법 : 감정평가업자 1인 선정 ※ 소유자 감정평가업자 추천 시 사전설명회 등을 개최하도록 하여 소유자의 의견을 충분히 대변하고 반영할 수 있는 감정평가업자를 선정하는 것이 소유자 등에게는 도움이 될 수 있음나) 보상평가 (1) 소유자 등의 의견이 최대한 반영될 수 있도록 의견 제출 (2) 각종 증빙자료 제출 (3) 대상물건의 특성 및 조건 등을 충분히 설명하고 합리성 등을 주장하여야 함
• 5) 계약체결 시점가) 공공주택사업, 도시개발사업 등의 사업인 경우에는 계약 체결 시 협의양도인택지, 대토 등 간접 보상에 대하여 주의를 기울일 필요가 있음나) 체결되는 계약의 내용에는 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 이에 따르는보상액의 환수 및 원상복구 등에 관한 사항이 포함되어 있으므로 세심한 주의가 필요
• 라. 협의
• 1) 사업시행자는 토지소유자 등과 성실하게 협의하여야 함
• 2) 협의를 하려는 경우에는 보상 협의요청서에 아래의 사항을 적어 토지소유자 등에게 통지하여야 함가) 협의 기간·협의 장소 및 협의 방법나) 보상의 시기·방법·절차 및 금액다) 계약체결에 필요한 구비서류 등
• 3) 협의 기간은 특별한 사유가 없으면 30일 이상으로 함
• 마. 계약체결 및 보상금 지급·수령
• 1) 보상금 지급가) 현금 지급 (1) 토지보상금 : 현금은 계좌이체 약정 및 소유권 이전 이전등기 완료 후 예금계좌에 입금 (2) 지장물 등 : 지장물 등은 서류 확인 후 이전 서약서 및 계좌이체 약정 후예금계좌에 입금나) 채권보상 (1) 토지소유자 또는 관계인이 원하는 경우 (2) 「토지보상법 시행령』 제26조에서 규정한 부재부동산소유자의 토지에 대한보상금이 시행령에서 정하는 일정액(현행 1억원)을 초과하는 경우 (3) 토지투기가 우려되는 지역 안에서 택지개발사업 등의 공익사업을 시행하는 경우 부재부동산소유자의 토지에 대한 보상금 중 시행령에서 정하는 1 억원 이상의 일정 금액(현행 1억원)을 초과하는 부분에 대하여는 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급다) 대토보상 2007.10.17 「토지보상법」 개정으로 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 당해 공익사업의 합리적인 토지이용 및 사업계획 등을 고려하여 가능한 경우에는 조성토지로 보상할 수도 있음
• 2) 보상금 수령토지 소유자 등은 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 제출한 후 보상금 수령
• 3) 계약 체결협의계약이 체결되면 수용의 절차는 종료

2 수용·사용 보상

• 가. 토지 등의 수용·사용
• 1) 공익사업은 공공필요를 위하여 꼭 필요한 사업이므로 토지소유자 등 사이에 협의가 성립되지 않았을 경우에는 법률의 힘에 의하여 토지 등을 강제적으로 취득하거나 사용할 수 있음
• 2) 공익사업에 수용되거나 사용되고 있는 토지 등은 특별히 필요한 경우가 아니면 다른 공익사업을 위하여 수용하거나 사용할 수 없음
• 3) 외교특권이 인정되는 재산, 공물 등도 제한되며, 토지 세목에 포함되지 아니한 토지및 사업시행자 소유의 토지 등도 수용 또는 사용이 허용되지 않음

1 관련법령 : 「토지보상법」 제19조(토지등의 수용 또는 사용)

• 나. 수용(사용) 절차도(節次圖) [절차 흐름도] 사업인정(공익사업고시) ↓ 토지 및 물건조서 작성 ↓ 보상계획 공고 및 열람 ↓ 감정평가업자 선정 및 감정(평가) ← 소유자 의견 제시 1차 ↓ ← 소유자 의견 제시 2차보상액 산정 ↓ 손실보상 협의계약 체결 ↓ 협의 불성립될 때 ← [협의 성립 시] → 소유권 이전 및 보상금 지급 ↓ 수용재결 신청 ← 소유자 의견 제시 3차 → 보상절차 종결 ↓ [(불복산정금액 재심수)] 수용재결 ← [재결 승복 시] → 수용 보상금 지급 및 공탁 → 수용절차 종결 ↓ [(이의신청 없이 곧바로 행정소송 제기 가능)] 이의재결 신청 ← 소유자 의견 제시 4차 ↓ [(불복산정금액 재심수)] 이의재결 ← [재결 승복 시] → 보상금 지급 및 공탁 → [(30일 이후)] → 행정소송 ↓ 재결불복 → [(60일 이후)] → 행정소송
• 다. 사업인정
• 1) 사업인정이란사업시행자에게 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 특정한 재산권을 강제적으로 취득할 수 있는 권한을 부여하는 행정행위로서 공익사업을 시행하기 위해서는 반드시 사업인정을 받아야 함
• 2) 「토지보상법」 상의 사업인정가) 사업인정 : 공익사업의 시행을 위하여 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정하는 것 ~으 [판례] 사업인정 시 토지 세목 고시가 누락되었다면 사업인정의 취소사유에 해당한다.

[대법원 200911.26, 선고 2009두11607 판결] 나) 통지 및 관보 고시 : 사업인정을 하였을 때에는 국토교통부장관은 지체 없이 사업시행자, 토지소유자 등과 관계 시 도지사에게 통지하고, 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역을 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하게 됨다) 효력 발생 : 사업인정은 고시한 날부터 그 효력이 발생라) 사업인정 고시의 효력 (1) 사업시행자에게 수용권 부여 (2) 수용대상 토지 확정 및 관계인 한정 (3) 토지 등의 보전의무가 부과 (4) 사업시행자 또는 보상평가를 의뢰받은 감정평가업자는 토지 및 물건에 관한 조사권 발생 (5) 보상액 산정 시기의 고정마) 효력 상실 : 사업인정 고시일부터 1년 이내에 재결신청을 하지 아니한 경우는사업인정고시가 된 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 효력은 상실되고 또한사업의 전부 또는 일부의 폐지·변경을 시·도지사가 관보에 고시한 경우는고시된 날부터 사업인정은 그 효력을 상실

3 다만, 개별 법률에서 사업인정이 의제되는 사업의 경우는 특례로 정한 기

간 내에 재결신청을 하여야 한다. 바) 사업인정 고시가 된 후 제한사항(토지 등의 보전의무) (1) 토지의 형질변경 (2) 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 하려는자는 허가를 받아야 함(관할 시장·군수·구청장 등) 5> 허가 없이 건축·설치 등을 한 자는 원상회복을 하여야 하고 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없음사) 이미 실행된 공익사업의 유지를 위한 사업인정도 가능함이미 시행된 공익사업의 유지를 위한 사업인정의 허용 여부는 공익사업의 시행으로 인한 공익과 재산권 보장에 의한 사익의 형량 등을 고려하여 판단 ✓으 [판례 이미 실행된 공익사업의 유지를 위한 사업인정도 가능하다.

[대법원 2005.4.29, 선고 2004두14670

• 3) 개별 법률에서의 사업인정 의제가) 「토지보상법」 [별표)*에 규정된 법률에 따라 사업인정이 있는 것으로 의제되는공익사업의 허가·인가·승인권자 등은 사업인정이 의제되는 지구지정·사업계획승인 등을 하려는 경우는 사전에 중앙토지수용위원회와 협의를 하여야 하고, 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 함 *: 「토지보상법」 별표 참조나) 사업인정 의제제도는 적법절차 원칙 및 「헌법』 제23조제3항에 위반되지 않음